La vente sur plans (par abréviation VSP) est un mode de vente introduit par le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière, qui stipule en son article 9 que :

Art. 9 - Sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes, telles que prévues par les articles 10, 11, 17, et 18 ci-dessous, un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans, régi par les dispositions prévues au présent chapitre.

La vente sur plans permet au promoteur de vendre le bien concerné avant que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant qu'il est en cours de réalisation.

La vente sur plans confère au promoteur immobilier plusieurs avantages dont :

• L'assurance que le bien qu'il va réaliser trouve preneur.
• La possibilité d'utiliser l'argent de l'acquéreur (qui est le produit de la vente) pour la réalisation du bien en question, ce qui réduit le recours au crédit bancaire, et par voie de conséquence, le prix de vente.

La vente sur plans donne à l'acquéreur la possibilité de:

• Personnaliser le bien qu'il veut acquérir et de le réceptionner à une date donnée;
• Rassembler petit à petit les montants nécessaires;
• Acquérir un logement moins cher;
• Avoir l'assurance que les paiements effectués sont garantis.

Pour qu'un promoteur immobilier puisse effectuer de la vente sur plans, il faut que :

• Il soit légalement habilité à exercer une activité immobilière
• Il signe, avec l'acquéreur, un contrat de vente sur plans
• Il est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire, dénommée attestation de garantie, prise auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière. Cette attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat de vente sur plans.

Quelles sont les dispositions obligatoires que doit comprendre un contrat de vente sur plans?

Le contrat de vente sur plans doit comporter, outre les formules habituelles :

• les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur,
• la description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendus,
• les délais de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect,
• le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle,
• les conditions et modalités de paiement,
• la nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuels.

Le contrat de vente sur plans qui ne contient pas l'une ou l'autre de ces dispositions est nul et de nul effet.

Pour être valable, le contrat_de_vente_sur_plans doit être établi par-devant notaire et doit être conforme au modèle fixé par le décret exécutif n° 94-58 du 7 mars 1994.

Il est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité.

Les 3 principaux critères auxquels il faut apporter une attention particulière sont: le prix, la qualité, les délais et les garanties.

En matière de prix, il faut regarder les dispositions relatives au prix lui-même, aux modalités de paiement et à la révision des prix.

Relativement au prix lui-même, il est entièrement laissé à la convenance des deux parties. Il faudra cependant vérifier s'il est en hors taxes ou en toutes taxes compris ? Quelles sont les taxes applicables et quel est leur montant ? Quel sont les droits de mutation applicables et quel est leur montant ? quel sont les frais d'acte et qui les prend en charge? Y a-t-il d'autres impôts, taxes ou contributions à payer ?

Relativement aux modalités de paiement, celles-ci sont également laissées à la libre négociation entre le promoteur et l'acquéreur. La réglementation recommande cependant de lier les paiements à des phases d'avancement de travaux.

Exemple: x % à la signature du contrat, y % à l'achèvement du gros-œuvre, z % à la finition des corps d'état secondaires, à la livraison, etc. Veillez à ce que le montant des paiements corresponde à peu près à l'état d'avancement des travaux correspondant.

Relativement à la révision des prix, la réglementation ne fixe aucune limite (ni supérieure ni inférieure). Mais il est fortement recommandé, afin d'éviter que le prix final n'excède les prévisions ou les capacités de l'acquéreur, de s'entendre sur un niveau maximum de révision des prix. Ceci est tout à fait légal. Dans ce cas, il faudra également préciser sur le contrat de vente sur plans (article 6) ce qui doit se passer dans le cas où cette limite supérieure est dépassée, notamment en matière de modalités de remboursement de l'acquéreur (montant, délais, dommages éventuels dus, etc. ). Dans le cas où les délais de livraison sont courts (un an ou moins à compter de la date de signature du contrat de vente sur plans), n'hésitez pas à refuser toute clause de révision de prix et exigez un prix ferme et définitif.

10 . Que faut-il vérifier en matière de qualité ?

Pour cette rubrique il faut veiller à ce que le bien acquis soit bien détaillé dans l'article 1 du contrat de vente sur plans.

N'hésitez pas à vous faire assister par un spécialiste pour la description technique du logement, notamment quand il s'agit :

• de la qualité des matériaux, notamment en ce qui concerne les enduits et recouvrements
• des équipements livrés avec le logement (sanitaire, chauffage,...).
• des surfaces: il y a écart important entre surface habitable, surface construite, surface utile, surface hors œuvre, etc.

• Vérifiez la durée globale et la date de livraison.
• Veillez à précisez ce qui ce passera en cas de retard. Prévoir les hypothèses les plus pessimistes et prendre les dispositions en conséquence (qui peuvent aller jusqu'à la résiliation du contrat avec un remboursement immédiat des paiements effectués, majorés, le cas échéant, d'indemnités).

Veillez également à ce que les risques non couverts par l'attestation de garantie - délivrée par le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière – soient couverts par des garanties prises par ailleurs, notamment :

• L'assurance décennale prévue par le code civil
• L'assurance tous risques chantier prévue par la loi sur les assurances.
• Veillez surtout à ce que l'attestation de garantie soit annexée au contrat de vente sur plans et qu'elle concerne bien le projet dont fait partie le bien à acquérir.

L'attestation de garantie est une assurance obligatoire qui est prise par le promoteur immobilier auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière.

Elle a été instaurée par l'article 11 du décret législatif relatif à l'activité immobilière qui précise que:

"Art. 11: Pour les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur.

L'attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat prévu à l'article 10 ci-dessus." [ il s'agit du contrat de vente ur plans ]".

Cette assurance garantit à l'acquéreur le remboursement des paiements qu'il aura effectués au promoteur, dans le cas d'insolvabilité de ce dernier.

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L'insolvabilité du promoteur" est la situation dans laquelle le promoteur titulaire d'une attestation de garantie - prise auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière - est incapable de livrer à l'acquéreur le bien qui lui a été vendu dans le cadre d'un contrat de vente sur plans d'une part, et de l'incapacité constatée du dit promoteur à rembourser à l'acquéreur les paiements effectués par lui et revêtant le caractère d'avances à la commande, d'autre part, et ce, pour l'une des raisons suivantes :

• décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique),
• disparition dûment constatée,
• faillite ou dissolution de la société de promotion immobilière, quelle que soit sa forme et pour quelque raison que ce soit.

Tant que le promoteur immobilier est vivant et présent, c'est lui qui doit répondre de toutes ses défaillances.

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière n'est pas responsable des clauses du contrat de vente sur plans qui, il faut le rappeler, sont à convenir librement entre l'acquéreur et le promoteur. C'est lors de la négociation du contrat de vente sur plans que les garanties doivent être demandées par l'acquéreur.

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière ne garantit pas l'exécution des engagements du promoteur, notamment en ce qui concerne :

• La garantie de bonne fin des travaux;
• Les retards dans la livraison du bien acquis par l'acquéreur;
• Le prix de vente et les éventuelles révisions de prix;
• Les dommages et intérêts dus par le promoteur à l'acquéreur pour quelque raison que ce soit;
• Les catastrophes naturelles;
• L'incendie, l'effondrement, et autres catastrophes similaires et toutes autres garanties prévues par la police d'assurances "tous risques chantier" telle que prévue par l'ordonnance sur les assurances
• La résiliation à l'amiable du contrat de vente sur plans.
• Etc.

L'engagement du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière ne concerne que le remboursement des paiements effectués par l'acquéreur comme cela é été précisé ci-dessus.

Si, bien sûr ! il a été dit plus haut que le décret législatif stipule dans son article 10 que le contrat de vente sur plans pour être valable, doit comporter une clause relative à "la nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuels ".

Ce même décret stipule également que ce contrat "peut être complété par toutes clauses particulières jugées nécessaires par les parties, sans toutefois que les garanties contractuelles puissent être inférieures à celles prévues dans le contrat - modèle tel que fixé par voie réglementaire". Il appartient à l'acquéreur d'exiger ces garanties.

De plus, cette même loi prévoit que :

Art. 16: Toute faillite d'un promoteur qui aura procédé à la vente sur plans confère, de droit, à la masse des acquéreurs, un privilège de premier rang.

Art.17: Toute défaillance ou incapacité matérielle d'un promoteur, dûment constatée par huissier, et persistant malgré mise en demeure, confère à la masse des acquéreurs le pouvoir de poursuivre l'achèvement des constructions par tous moyens de droit, aux frais et en lieu et place du promoteur défaillant.

Art. 18: Sans préjudice des dispositions en vigueur des codes civil et pénal relatives à l'application des dispositions contenues dans le présent chapitre, toute clause du contrat qui a pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité ou les garanties prévues aux articles 11 et 14 et celles prévues par la législation en vigueur, ou d'en limiter la portée, soit en écartant, soit en limitant la solidarité des sous-traitants du promoteur, est réputée nulle et non écrite.

Art. 19: Outre l'obligation prévue à l'article 11 ci-dessus, [obligation de souscrire une assurance auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière] le promoteur immobilier est tenu, par ailleurs, de se garantir contre tous risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur."

Tant que le promoteur est en activité – c'est-à-dire tant qu'il est vivant et/ou qu'il n'a pas fait faillite – la garantie du Fonds ne joue pas. Dans ce cas, ce son les dispositions contractuelles prévues dans le contrat de vente sur plans qui sont applicables.

Si, par contre, le promoteur :

• Décède (s'il s'agit d'une personne physique),
• Disparaît,
• Fait faillite ou est dissous (s'il s'agit d'une personne morale).
• La garantie du Fonds est alors sollicitée.

L'insolvabilité du promoteur doit être prouvée par voie judiciaire. Il faut que l'acquéreur produise une pièce officielle (un jugement ou un arrêt) émanant du tribunal (ou de la cour) qui prouve :

• soit le décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique),
• soit la disparition dûment constatée,
• soit la faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière.

• une correspondance expliquant le motif de la demande de remboursement
• le document attestant l'insolvabilité du promoteur
• une copie légalisée du contrat de vente sur plans et de l'attestation d'assurance qui y est jointe.
• un décompte des paiements effectués accompagné des pièces justificatives.

A chaque paiement, le promoteur immobilier remet à l'acquéreur un reçu attestant de la réalité du paiement .

Ce reçu devra comporter au minimum les informations suivantes:

• La mention "reçu"
• La raison sociale et le siège du promoteur
• Les noms, prénoms et qualité du signataire du reçu
• La date du paiement
• Les nom et prénom de l'acquéreur
• Les références du contrat de vente sur plans (étude notariale, date d'établissement, date et numéro d'enregistrement, date de publication)
• Le moyen de paiement (chèque, virement, espèce) et, le cas échéant, les références ( n° du un chèque, date, tireur)
• Le montant du paiement
• L'échéance de paiement concernée (en relation avec les modalités de paiement prévues par le contrat de vente sur plans)

Ces reçus doivent être conservés soigneusement.

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et entrepreneurs chargés de la réalisation des ouvrages, l'attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile décennale édictée par les dispositions du code civil [1] , et conformément à la loi relative aux assurances, notamment ses articles 94 à 99. Une copie de cette assurance est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession de l'immeuble. Faute de quoi et outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la responsabilité civile du promoteur est engagée.

A l'achèvement de l'ouvrage, le promoteur et l'acquéreur procèdent à la signature d'un procès-verbal de prise de possession dressé contradictoirement, en la même étude notariale que celle qui a servi à l'établissement de l'acte de vente sur plans. Ce procès-verbal – qui est un document officiel qui vient compléter le contrat de vente sur plans – constate la prise de possession par l'acquéreur et la livraison de l'immeuble achevé par le promoteur, en conformité avec les engagements contractuels.

Lorsque la vente porte sur un immeuble divisé en fractions, le procès-verbal est accompagné du descriptif de division de la copropriété, établi à la diligence du promoteur, conformément à la réglementation en vigueur.

La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi n° 90-29 du 19 décembre 1990.

La prise de possession et le certificat de conformité n'ont, cependant, pas d'effet exonératoire de la responsabilité civile encourue, ni de la garantie de parfait achèvement de l'ouvrage, à laquelle est tenu le promoteur pendant un délai d'un an.

ATTENDEZ QU'EST-CE QUE TOUT CES DOCUMENTS ?

Ces documents sont :

• L'attestation décennale qui est une assurance répondant de la responsabilité civile décennale des architectes et entrepreneurs chargés de la réalisation des ouvrages;
• Le descriptif de division de la copropriété, est un document qui accompagne le règlement de copropriété. Ces documents précisent les droits et obligations de chaque copropriétaire pour tout ce qui concerne les parties communes, les charges communes et les règles qui doivent régir la vie communautaire.
• Le certificat de conformité est un document qui est fourni par l'administration qui confirme que l'ouvrage réalisé est conforme au permis de construire octroyé au promoteur.
• Le procès-verbal de prise de possession est le document qui est signé par le promoteur et l'acquéreur du bien, après la visite des lieux et la remise des clefs. Il atteste que l'acquéreur a bien pris possession de son bien et que celui-ci est conforma à ce qui a été convenu dans le cadre du contrat de vente sur plans.

Ces documents sont des pièces obligatoires, que le promoteur immobilier est tenu d'obtenir et d'en donner copie à chaque acquéreur. C'est, en quelque sorte les "documents de garantie" du bien que l'acquéreur vient d'acheter.

Suivez les conseils suivants. Ils pourront vous éviter de nombreux désagréments.

Il faut:

• S'assurer de la moralité du promoteur. C'est la meilleure garantie.
• Se faire assister par un spécialiste lors de la discussion du contrat de vente sur plans.
• Poser toutes les questions au notaire qui instrumente l'acte de vente sur plans.

• Signer un contrat de vente sur plans sans le lire au préalable.
• Signer un contrat de vente sur plans s'il n'est pas accompagné par une attestation de garantie.
• Donner de l'argent à un promoteur en dehors de ce qui prévu dans le contrat de vente sur plans.
• Hésitez de contacter le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (Service de l'Assistance aux Acquéreurs). Vous trouverez toujours quelqu'un pour vous conseiller utilement .

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[1] Extrait de l'article 554 du Code Civil: "l'architecte et l'entrepreneur répondent solidairement, pendant 10 ans, de la destruction totale ou partielle des travaux de constructions immobilières ou des autres ouvrages permanents, et ce, alors même que la destruction proviendrait des vices du sol. . . . Le délai de 10 ans part de la date de la réception définitive de l'ouvrage. . . . ".