Un promoteur immobilier est un agent économique réalisant une activité de promotion immobilière, telle que définie par le décret législatif n° 93–03 relatif à l'activité immobilière, à savoir: "l'ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction des besoins propres. Les biens immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d'habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle, industrielle ou commerciale".

L'activité de promotion immobilière recouvre:

• toutes activités d'acquisition et d'aménagement d'assiettes foncières en vue de leur vente ou de leur location,
• toutes activités d'intermédiation dans le domaine de l'immobilier et notamment la vente ou la location des biens immobiliers,
• toutes activités d'administration ou de gestion immobilière pour compte.

Mais le plus souvent, le terme de promotion immobilière s'applique aux activités ayant pour objet la réalisation de biens immobiliers, notamment des logements, en vue de leur location ou de leur vente.

La vente sur plans (par abréviation VSP) est un mode de vente introduit par le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière, qui stipule en son article 9 que :
Art. 9: - Sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes, telles que prévues par les articles 10, 11, 17, et 18 ci-dessous, un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans, régi par les dispositions prévues au présent chapitre.

La vente sur plans permet au promoteur de vendre le bien concerné avant que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant qu'il est en cours de réalisation.

Le contrat de réservation est une "réservation". La vente n'a pas encore lieu. Elle n'aura lieu qu'après l'achèvement de l'ouvrage, lorsque le promoteur et l'acquéreur se présenteront chez le notaire pour l'établissement de l'acte de vente. Un contrat de réservation ne doit donner lieu à aucun paiement.
Par contre, le contrat de vente sur plans est, lui-même, l'acte de vente. La vente a effectivement lieu dès la signature du contrat de vente sur plans. A ce titre, cette vente donne lieu à paiement. Les montants que verse l'acquéreur au promoteur ne constituent pas des avances, mais des paiements. On dit que c'est un " paiement revêtant le caractère d'avance à la commande".

La vente sur plans confère au promoteur immobilier plusieurs avantages dont :

1. L'assurance que le bien qu'il va réaliser trouve preneur;

2. La possibilité d'utiliser l'argent de l'acquéreur (qui est le produit de la vente) pour la réalisation du bien en question, ce qui réduit le recours au crédit bancaire, et par voie de conséquence, le prix de vente.

Pour qu'un promoteur immobilier puisse effectuer de la vente sur plans, il faut que :

Pour être valable, le contrat de vente sur plans doit être établi par-devant notaire et doit être conforme au modèle fixé par le décret exécutif n° 94-58 du 7 mars 1994. ( cliquez ici pour VOIR LE MODÈLE de contrat de VENTE SUR PLAN )

le contrat de vente sur plans est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité.

Il doit comporter, outre les formules habituelles :

les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur,

la description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendus,

les délais de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect,

le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle,

les conditions et modalités de paiement,

la nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuels.

Le contrat de vente sur plans qui ne contient pas l'une ou l'autre de ces dispositions est nul et de nul effet.

Les dispositions relatives au prix de cession et aux modalités de paiement sont laissées à la libre négociation entre le promoteur et l'acquéreur. La réglementation recommande cependant de lier les paiements à des phases d'avancement de travaux.

Un exemple est donné ci-contre.

Attention! Ce n'est qu'un exemple. Chaque projet étant différent, il faudra veiller à ce que les paiements correspondent à l'état d'avancement des travaux de votre projet.

10 . Y a-t-il d'autres obligations pour conclure un contrat de vente sur plans?

– ces derniers sont tenus de souscrire au police d'assurance dénommée "attestation de garantie" qui est jointe au contrat de vente sur plan.

La passation d'un contrat de vente sur plans sans la présentation de l'attestation de garantie entraîne la nullité du contrat et expose le promoteur à des sanctions civiles et pénales.

Le promoteur devra également veiller à ce que les garanties non couvertes par l'attestation de garantie soient prises par ailleurs, notamment :

L'assurance décennale prévue par le code civil.

L'assurance tous risques chantier prévue par la loi sur les assurances.

Par ailleurs, le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 stipule que le contrat de VSP "peut être complété par toutes clauses particulières jugées nécessaires par les parties, sans toutefois que les garanties contractuelles puissent être inférieures à celles prévues dans le contrat - modèle tel que fixé par voie réglementaire".

Il précise également que " … toute clause du contrat qui a pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité ou les garanties prévues aux articles 11, [obligation de souscrire une assurance auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière] et 14 et celles prévues par la législation en vigueur, ou d'en limiter la portée, soit en écartant, soit en limitant la solidarité des sous-traitants du promoteur, est réputée nulle et non écrite".

Il y est stipulé également que "outre l'obligation prévue à l'article 11 ci-dessus, [obligation de souscrire une assurance auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière] le promoteur immobilier est tenu, par ailleurs, de se garantir contre tous risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur."

L'attestation de garantie est une assurance obligatoire qui est prise par le promoteur immobilier auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière.

Elle a été instaurée par l'article 11 du décret législatif relatif à l'activité immobilière qui précise que:

"Art. 11: Pour les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur.

L'attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat prévu à l'article 10 ci-dessus." [ il s'agit du contrat de vente sur plans ]".

Cette assurance garantit à l'acquéreur le remboursement des paiements qu'il aura effectué au promoteur, dans le cas d'insolvabilité de ce dernier.

L'insolvabilité du promoteur" est la situation dans laquelle le promoteur titulaire d'une attestation de garantie - prise auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière - est incapable de livrer à l'acquéreur le bien qui lui
a été vendu dans le cadre d'un contrat de vente sur plans d'une part, et de l'incapacité constatée du dit promoteur à rembourser à l'acquéreur les paiements effectués par lui et revêtant le caractère d'avances à la commande, d'autre part, et ce, pour l'une des raisons suivantes :

• décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique),
• disparition dûment constatée,
• faillite ou dissolution de la société de promotion immobilière, quelle que soit sa forme et pour quelque raison que ce soit.

Tant que le promoteur immobilier est vivant et présent, c'est lui qui doit répondre de toutes ses défaillances.

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière n'est pas responsable des clauses du contrat de vente sur plans qui, il faut le rappeler, sont à convenir librement entre l'acquéreur et le promoteur. C'est lors de la négociation du contrat de vente sur plans que les garanties doivent être demandées par l'acquéreur.

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière ne garantit pas l'exécution des engagements du promoteur, notamment en ce qui concerne :

• La garantie de bonne fin des travaux;
• Les retards dans la livraison du bien acquis par l'acquéreur;
• Le prix de vente et les éventuelles révisions de prix;
• les dommages et intérêts dus par le promoteur à l'acquéreur pour quelque raison que ce soit;
• Les catastrophes naturelles;
• L'incendie, l'effondrement, et autres catastrophes similaires et toutes autres garanties prévues par la police d'assurances "tous risques chantier" telle que prévue par l'ordonnance sur les assurances
• La résiliation à l'amiable du contrat de vente sur plans.
• etc.

L'engagement du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière ne concerne que le remboursement des paiements effectués par l'acquéreur comme cela a été précisé ci-dessus.

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière est un organisme prévu par le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

Il a été créé par le décret exécutif n°97-406 du 3 novembre 1997.

L'objet du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière est précisé par l'article 3 de ce décret qui stipule que :

"Art. 3 - Le Fonds a pour objet de garantir les paiements effectués par les acquéreurs et revêtant le caractère d'avance à la commande, reçus par les promoteurs au titre d'un contrat de vente sur plans.

A ce titre, le promoteur, adhérent au Fonds est tenu de souscrire auprès de ce dernier une assurance pour le projet comprenant le bien objet de la vente".

Non ! Le promoteur immobilier n'est pas tenu d'adhérer au Fonds pour pouvoir souscrire une assurance valant Attestation de Garantie.

L'adhésion au Fonds donne droit à un certain nombre d'avantages :

• la délivrance d'une carte attestant de la qualité d'adhérent mutualiste au Fonds ;
• la participation aux assemblées générales et aux travaux des commissions spécialisées ;
• le droit de vote pendant les réunions de l'assemblée générale ;
• l'éligibilité au Conseil d'Administration ;
• une réduction sur les contributions rémunérant les polices d'assurances "contrat de vente sur plans" relatives aux projets de promotion immobilière de l'adhérent mutualiste ;
• En cas de mise en œuvre de la garantie du Fonds pour un projet relevant de l'adhérent mutualiste, le bénéfice d'un échéancier de remboursement après désintéressement des acquéreurs pour la partie garantie ;
• la participation aux résultats techniques, calculés selon les règles prudentielles
du Fonds.

Bien sûr ! Mais, au préalable, il faut donner quelques informations complémentaires sur le Fonds.

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière est, comme son nom l'indique, non seulement un Fonds de garantie, mais également un Fonds de caution mutuelle, ce qui signifie que ce sont ses adhérents – qui sont, du fait même de leur adhésion, des mutualistes – qui lui permettent d'exister: chacun d'eux est caution des autres promoteurs. Sans eux, le Fonds n'existerait pas et ne pourrait pas survivre.

Le Fonds est doté d'une Assemblée Générale, d'un Conseil d'Administration, d'un Directeur Général, d'un Comité de Garantie et de Directions techniques.

L'assemblée générale est composée de l'ensemble des adhérents.

Elle se réunit au moins une fois par an. Elle:

• fixe les conditions d'éligibilité de ses représentants au conseil d'administration et procède à leur élection ;
• prend connaissance du rapport d'activité annuel du Fonds établit par le directeur général et fait part à ce dernier de ses observations ;
• formule tous avis ou proposition de nature à favoriser le développement de la promotion immobilière, à améliorer les règles de gestion et de fonctionnement du Fonds et à préserver la renommée de la profession ;
• désigne un commissaire aux comptes.

Elle est dotée d'un Conseil de Déontologie, de commissions spécialisées et d'un Conseil de Discipline.

Le Conseil d'Administration est composé de 7 à 9 membres, élus parmi les adhérents, en assemblée générale.

Le conseil d'administration dispose de toutes les prérogatives d'administration, notamment en matière :

• de définition du programme d'activité du Fonds ;
• d'organisation du Fonds et de création de représentations régionales ;
• d'adoption du règlement intérieur du Fonds ;
• d'adoption du budget prévisionnel ;
• d'approbation des bilans et comptes de résultats et de leur affectation ;
• de définition des conditions et modalités générales de souscription à une assurance auprès du Fonds ;
• d'adoption des règles générales d'emploi des disponibilités et de placement des réserves;
• des conditions générales de passation des marchés, contrats, accords, conventions et autres transactions et engagements du Fonds;
• des questions liées aux statuts, aux conditions de recrutement, de rémunération et de formation du personnel ;
• de composition du comité de garantie et des règles de son fonctionnement ;
• d'acceptation des dons et legs ;

et d'une façon générale, de toutes les questions que lui soumet le Directeur Général .

Oui! Tout promoteur peut devenir membre du Conseil d'Administration. Il peut même en devenir le Président.

Il suffit qu'il soit adhérent et qu'il soit élu parmi ses pairs, en assemblée générale.

L'adhésion au Fonds est très simple: il suffit d'en faire la demande et de s'acquitter des droits d'adhésion et du montant de la cotisation annuelle.

La demande doit être formulée sur un imprimé qui est fourni par le Fonds.
( CLIQUEZ ICI POUR VOIR LE MODÈLE DE LA DEMANDE D'ADHÉSION )

Le dossier à fournir est composé de:

• L'imprimé fourni par le Fonds, dûment instruit ;
• Une copie des statuts de la société (ou un extrait du casier judiciaire pour les personnes physiques)
• Une copie de l'inscription du promoteur au registre de commerce (pour les sociétés commerciales et les personnes physiques).
• Une copie des bilans et TCR des 3 dernières années ou toute autre pièce justificative du chiffre d'affaires.
• Un chèque libellé au nom du Fonds de Garantie contenant la somme des droits d'adhésion et de la cotisation annuelle relative à l'année en cours.

Dès que la demande est acceptée, le promoteur est invité à s'acquitter des droits d'adhésion et de la cotisation annuelle et à signer le contrat d'adhésion. ( cliquez ici pour CONSULTER LE CONTRAT D'ADHÉSION )

Dès que ce contrat est signé, le promoteur acquiert la qualité d'adhérent, et du même coup, celle de mutualiste.

Oui !... Le promoteur perd sa qualité d'adhérent si :

• il ne confirme pas formellement son adhésion: avant la fin de chaque année, l'adhérent doit manifester, par écrit, sa volonté de renouveler son adhésion.
• Il n'a pas de droits d'adhésion à payer, mais il devra s'acquitter de la cotisation de la nouvelle année. Il aura, à cette occasion, à actualiser son dossier administratif.
• il a été condamné par les tribunaux à une peine affligeante ou infamante.
• il a perdu sa qualité de promoteur.
• le Conseil de Déontologie du Fonds lui a retiré sa confiance.

Le montant des droits d'adhésion est fixé par le Conseil d'Administration du Fonds. Ce montant est actuellement de 50.000,00 dinars algériens.

Les droits d'adhésion sont payés une seule fois.

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