Le montant de la cotisation annuelle est également fixé par le Conseil d'Administration du Fonds. Il est fonction du chiffre d'affaires annuel du promoteur. 

Le montant de la première cotisation annuelle est actuellement le suivant:

Oui. Il est prévu une "prime de fidélité" qui se traduira sous forme d'une réduction applicable au montant de la cotisation annuelle: plus l'ancienneté du promoteur est grande, plus élevé sera le taux de réduction applicable au montant de la cotisation.

Le tableau suivant donne les taux applicables en fonction de l'ancienneté de l'adhésion.

La différenciation dans le montant de la cotisation annuelle en fonction du chiffe d'affaires annuel du promoteur vise une plus grande équité dans le partage du risque, dans la responsabilité et dans les revenus induits par la qualité de mutualiste.

Ceci est traduit par le fait que la différentiation dans le montant de la cotisation annuelle permet de classer les promoteurs adhérents dans une échelle allant de 1 à 6, appelée "échelle des catégories".

La classification dans une catégorie précise donne au promoteur adhérent, au moment du vote en assemblée générale, le nombre de voix suivant :

Oui !. Il a même été dit plus haut que cette réduction constitue un engagement porté dans le contrat d'adhésion. 

Tant que le promoteur est adhérent, il a droit à une réduction sur le montant de la prime d'assurances relative aux dossiers pour lesquels il demande la garantie. 

Le taux de la réduction est le même que celui qui est applicable à la cotisation annuelle.

La demande de garantie s'effectue parle biais 'un dossier qui doit être préparé par le promoteur immobilier

Ils sont nombreux et variés. Ils sont arrêtés par le Conseil d'Administration du Fonds et soumis pour approbation au Ministre de l'Habitat qui a en charge la tutelle du Fonds. Les critères actuellement pris en compte pour analyser un dossier de demande de garantie et évaluer le montant de la police d'assurances sont au nombre de noeuf:

• Autres: entre 0.70 et 1.30 (T9)

Chacun de ces critères comporte quatre possibilités, correspondant à un cas de figure donné.

Sans entrer dans les détails – qui sont souvent très techniques et assez complexes – il suffit de savoir que chacun des critères est coté (selon le cas de figure auquel il correspond ) et donne lieu à l'attribution d'un taux multiplicateur (majorateur ou minorateur) dénommé coefficient correcteur .

Pour chaque critère, les cas de figure et les cotations y afférentes sont les suivants:

• Part du financement du projet par le promoteur (autofinancement) (T1) :

• Part des avances des acquéreurs dans le plan de financement du projet (T2)

• Date théorique de versement de l'avance (selon % d'avancement du projet) (T3)

• Durée de réalisation du projet (T4)

• Forme juridique (T5)

• S ituation financière du promoteur (société) (T6)

• Antécédents dans l'activité immobilière (T7)

• Nombre d'années d'adhésion au Fonds (T8)

• Autres: entre 0,70 et 1,30 (T9)

35.Comment est calculée la prime d'assurance ?

D'accord ! Mais de façon très succincte, sinon tout ce fascicule n'y suffirait pas... Posons d'abord quelques hypothèses :

· Soit un projet de 100 logements, comportant

- 20 logements F2 de type A

- 30 logements F2 de type B

- 35 logements F3

- 15 logements F4

· Supposons que les critères d'évaluation du projet et du promoteur ont été cotés comme suit [1] :

Ce qui donne un PCC égal à 1.07 %

· Supposons également que le taux de base est de 1,5 %.

·  Supposons de plus que le prix de vente des logements est le suivant :

- Logement F2 de type A 800.000,00 DA

- Logement F2 de type B 1.000.000,00 DA

- Logement F3 1.400.000,00 DA

- Logement F4 1.800.000,00 DA

· Supposons enfin que, pour chaque type de logement, les modalités de versement des avances des acquéreurs sont les suivantes:

Logement F 2 – Type A

Logement F 2 – Type B

Logement F3

Logement F4

Ce qui donne, pour ce projet, un montant global des avances des acquéreurs égal à 109 800 000,00 DA, calculés comme suit :

C'est ce montant qui est le montant garanti par le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière.

Pour ce projet, le montant de la police d'assurances "contrat de vente sur plans" sera de 1.795.230 DA, calculés comme suit:

Le promoteur est alors invité par le Fonds à signer son contrat d'assurances valant ATTESTATION DE GARANTIE pour le projet en question et à s'acquitter du montant de la police. Cette attestation sera demandée par le notaire pour chaque contrat de vente sur plans que le promoteur viendra à passer.

Non! L'attestation de Garantie ne couvre que le projet pour lequel elle a été demandée et obtenue. Si le promoteur immobilier a plusieurs projets en cours de réalisation et qu'il désire les vendre sur plans, il est tenu d'introduire une demande de garantie pour chaque projet.

Il est libre de faire. Mais comme un projet immobilier est un tout et qu'il est impossible, pour le Fonds de Garantie de garantir les avances de l'acquéreur du logement situé au 3ème étage d'un bâtiment sans se préoccuper du reste de l'ouvrage, le Fonds de Garantie considérera que c'est l'ensemble du projet qui sera vendu avec des contrats de VSP. Cette question n'est cependant pas définitivement tranchée et il est fort probable que dans l'avenir, le Fonds de Garantie pourra donner sa garantie pour les contrats de VSP qui ne concernent qu'une partie du projet.

Oui! Le contrat d'assurance valant attestation de Garantie met à la charge du promoteur l'obligation de faire parvenir au Fonds, tous les 3 mois,un état trimestriel d'avancement de projet qui l'informe sur l'état d'avancement physique et le financement du projet.

Le contrat d'assurance valant attestation de Garantie précise que toute fausse déclaration déchoit le promoteur de ses droits et recours éventuels et peut entraîner à son encontre une action judiciaire devant les tribunaux, pour faux et usage de faux.

Tant que le promoteur est en activité – c'est-à-dire tant qu'il est vivant et/ou qu'il n'a pas fait faillite – la garantie du Fonds ne joue pas. Dans ce cas, ce sont les dispositions contractuelles prévues dans le contrat de vente sur plans qui sont applicables.

Si, par contre, le promoteur :

• Décède (s'il s'agit d'une personne physique),
• Disparaît,
• Fait faillite ou est dissous (s'il s'agit d'une personne morale).

La garantie du Fonds est alors sollicitée.

Le Fonds s'engage à rembourser à l'acquéreur, les avances versées par lui, après la réalisation d'un des événements suivants:

L'insolvabilité du promoteur doit être prouvée par voie judiciaire. Il faut que l'acquéreur produise une pièce officielle (un jugement ou un arrêt) émanant du tribunal (ou de la cour) qui prouve :

• soit le décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique),
• soit la disparition dûment constatée,
• soit la faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière.

Dans ce cas, les avances versées par l'acquéreur au promoteur insolvable lui sont remboursées par le Fonds.

Le remboursement à la réception d'un dossier comprenant:

• une correspondance expliquant le motif de la demande de remboursement
• le document attestant l'insolvabilité du promoteur
• une copie légalisée du contrat de vente sur plans et de l'attestation d'assurance qui y est jointe.
• un décompte des paiements effectués accompagné des pièces justificatives.

Après les vérifications d'usage, le Fonds de Garantie règle là l'acquéreur le montant des règlements effectués au promoteur et l'invite à signer une quittance de règlement et un acte de subrogation .

A chaque paiement, le promoteur immobilier remet à l'acquéreur un reçu attestant de la réalitédu paiement . Ce reçu devra comporter au minimum les informations suivantes:

• La mention "reçu"
• La raison sociale et le siège du promoteur
• Les noms, prénoms et qualité du signataire du reçu
• La date du paiement
• Les nom et prénom de l'acquéreur
• Les références du contrat de vente sur plans (étude notariale, date d'établissement, date et numéro d'enregistrement, date de publication)
• Le moyen de paiement (chèque, virement, espèce) et, le cas échéant, les références ( n° du un chèque, date, tireur)
• Le montant du paiement
• L'échéance de paiement concernée (en relation avec les modalités de paiement prévues par le contrat de vente sur plans).

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et entrepreneurs chargés de la réalisation des ouvrages, l' attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile décennale édictée par les dispositions du code civil, notamment son article 554, et conformément à la loi relative aux assurances, notamment ses articles 94 à 99.

La copie de l'assurance visée à l'alinéa précédent est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession de l'immeuble. Faute de quoi, et outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la responsabilité civile du promoteur est engagée.

A l'achèvement de l'ouvrage, le promoteur et l'acquéreur procèdent à la signature d'un procès-verbal de prise de possession dressé contradictoirement, en la même étude notariale que celle qui a servi à l'établissement de l'acte de vente sur plans.

Ce procès-verbal – qui est un document officiel qui vient compléter le contrat de vente sur plans – constate la prise de possession par l'acquéreur et la livraison de l'immeuble achevé par le promoteur, en conformité avec les engagements contractuels.

Lorsque la vente porte sur un immeuble divisé en fractions, le procès-verbal est accompagné du descriptif de division de la copropriété, établi à la diligence du promoteur, conformément à la réglementation en vigueur.

La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi n ° 90-29 du 19 décembre 1990.

La prise de possession et le certificat de conformité n'ont, cependant, pas d'effet exonératoire de la responsabilité civile encourue, ni de la garantie de parfait achèvement de l'ouvrage, à laquelle est tenu le promoteur pendant un délai d'un an.

Suivez les conseils suivants. Ils pourront vous éviter de nombreux désagréments:

• N'engagez pas d'opérations de promotion immobilières dont le montage financier n'est pas bouclé;
• N'engagez pas de contrats de vente sur plans si vous n'avez pas l'attestation de Garantie du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière.
• N'engagez des contrats de vente sur plans que devant un notaire
• Ne jamais signer un contrat de vente sur plans sans le lire au préalable.
• Ne jamais recevoir d'argent en dehors de ce qui prévu dans le contrat de vente sur plans
• En cas d'indécision, n'hésitez pas à contacter le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion immobilière (service de l'assistance aux acquéreurs). Vous trouverez toujours quelqu'un pour vous conseiller.

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[1] Ces taux signent que :

- La part du financement du projet par le promoteur (T1) est comprise entre 25% et 50%

- La part du financement du projet par les avances des acquéreurs (T2) est comprise entre 55% et 80%.

- Le versement des avances est effectué lorsque l'avancement des travaux (T3) est compris entre 50% et 70%

- La durée de réalisation du projet (T4) est comprise entre 12 et 24 mois

- Le promoteur immobilier est une SPA (T5)

- Le promoteur immobilier a une bonne situation financière (T6)

- Le promoteur immobilier a déjà réalisé et livré entre 100 et 300 logements, et exerce l'activité de promotion immobilière depuis 5 à 10 ans (T7)

- Le promoteur immobilier est non adhérent ou adhérent au Fonds depuis moins d'un an (T8)

- Le promoteur immobilier a une réputation normale (T9) et n'a pas d'antécédents négatifs.